札幌のマンションを手放したい人へ｜売却の流れ・築古や賃貸中でも売る方法・管理費の注意点

札幌のマンションを手放したいときの結論は次の通りです。

・札幌市内のマンションは、築古・賃貸中・管理費の滞納があっても売却できる

・手放す方法は、仲介（3〜6ヶ月、相場価格）と買取（2週間〜1ヶ月、相場より低い）の2つ

・マンション特有の確認事項は「管理費・修繕積立金の状況」「大規模修繕の予定」「管理規約」の3つ

・相続したマンションは、戸建てと違い「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えない

この記事では、札幌市で2002年から不動産の買取・売却に携わる株式会社レックが、マンションを手放すときの流れと、戸建てとは違う注意点を解説します。

マンションを手放す2つの方法：仲介と買取

マンションは戸建てに比べて同じ建物内や近隣に比較対象が多く、相場が分かりやすいのが特徴です。時間に余裕があり価格を優先するなら仲介、期限がある・賃貸中・築古・管理費の滞納があるといった事情があるなら買取が向いています。

手放す前に確認しておきたいマンション特有の3つのこと

1. 管理費・修繕積立金の滞納がないか

滞納があると、買主に引き継がれるため、売却前に清算するのが原則です。まとまった滞納がある場合は、売却代金から差し引いて決済時に清算する方法もありますので、不動産会社に事前に伝えてください。

2. 大規模修繕の予定と修繕積立金の残高

築15年前後で1回目、築30年前後で2回目の大規模修繕が行われるのが一般的です。修繕積立金が不足していて、一時金の徴収や積立金の値上げが予定されていると、買主の判断に影響します。管理組合の総会議事録や長期修繕計画で確認できます。

3. 管理規約と用途制限

民泊や事務所利用の可否、ペットの可否など、管理規約の内容は買主にとって重要な情報です。売却時に不動産会社が管理会社に「重要事項に係る調査報告書」を取り寄せますので、売主が細かく調べる必要はありませんが、あらかじめ知っておくと話がスムーズです。

築古のマンション（築30年・40年超）を手放す方法

札幌市内には昭和50年代〜60年代に建てられたマンションが多く、築40年を超える物件の売却相談は増えています。築古マンションは、仲介では住宅ローンの審査が通りにくい、修繕積立金の不足が心配される、といった理由で買主がつきにくくなる傾向があります。

一方で、地下鉄駅に近い立地であれば、リノベーションして住む層や投資用として買う層の需要があります。仲介で数ヶ月売り出しても動かない場合は、不動産会社の買取で現状のまま手放すのが現実的です。室内が古いまま、設備が壊れたままでも相談できます。

賃貸中（オーナーチェンジ）のマンションを手放す方法

入居者がいる状態のマンションは、「オーナーチェンジ物件」として売却できます。入居者に退去してもらう必要はなく、賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれます。

買主は投資家や不動産会社になるため、価格は「家賃収入から逆算した利回り」で決まります。自分で住みたい人向けの空室物件より価格が低くなる傾向がありますが、退去を待つ間の空室リスクや、退去交渉の手間がありません。株式会社レックでは、オーナーチェンジのマンションや一棟アパートの買取も行っています。

相続したマンションを手放すときの注意点

相続したマンションの売却で気をつけたいのは、税金の特例の違いです。相続した空き家を売るときに売却益から3,000万円を差し引ける「相続空き家の3,000万円特別控除」は、マンションなどの区分所有建物は対象外です。戸建ての実家では使える制度がマンションでは使えないため、「実家を売っても税金がかからなかった」という知人の話を当てはめると計算が狂います。

一方、相続税を払った方が申告期限から3年以内に売る場合の「取得費加算の特例」はマンションでも使えます。また、名義変更（相続登記）は2024年4月から義務化されており、売却するためにも必要です。税金の適用の可否は個別の事情で変わるため、税理士または税務署にご確認ください。

マンションを手放す流れ

1. 査定を受け、仲介・買取それぞれの価格を確認する

2. 管理費・修繕積立金の滞納、大規模修繕の予定を確認する

3. 仲介なら媒介契約を結び売り出し、買取なら価格と引き渡し日を決めて契約

4. 売買契約、残金決済・引き渡し（住宅ローンがあれば代金で完済し抵当権を抹消）

買取の場合、株式会社レックではお問い合わせから引き渡しまで2週間〜1ヶ月程度が目安です。仲介手数料はかからず、内覧対応も不要で、売却後の契約不適合責任も免責にできることが多いです。

よくある質問

Q. 管理費や修繕積立金を滞納しているマンションでも売れますか？

売れます。滞納分は売却前に清算するか、売却代金から差し引いて決済時に清算します。買取であれば、この清算も含めて調整できます。

Q. 入居者がいるマンションでも手放せますか？

A. 手放せます。オーナーチェンジ物件として、賃貸借契約ごと買主に引き継ぎます。退去してもらう必要はありません。

Q. 築40年以上のマンションは買取してもらえますか？

A. 相談できます。立地や管理状況によりますが、株式会社レックでは築古のマンションの買取実績があります。室内が古いまま、設備が壊れたままでも構いません。

Q. 相続したマンションを売るとき、3,000万円控除は使えますか？

A. 「相続空き家の3,000万円特別控除」は、マンション（区分所有建物）は対象外です。ご自身が住んでいたマンションを売る場合の「居住用財産の3,000万円特別控除」は別の制度で、要件を満たせば使えます。

まとめ

札幌のマンションは、築古・賃貸中・管理費の滞納といった事情があっても手放せます。手放す前に管理費・修繕積立金・大規模修繕の状況を確認し、時間と価格を優先するなら仲介、期限や事情があるなら買取、という整理で選んでください。相続したマンションは戸建てと税金の特例が違う点にご注意ください。

株式会社レックでは、居住用・賃貸中・相続したマンションの買取と売却のご相談に対応しています。「今いくらで手放せるか知りたい」という段階からで構いませんので、お気軽にお問い合わせください。いう段階からで構いませんので、お気軽にお問い合わせください。ご相談内容は外部に漏れることはありません。

監修：大友 涼（宅地建物取引士 第023280号）／株式会社レック（北海道知事免許 石狩（5）第6789号）

札幌市中央区南一条西24丁目1-6 レクシブ裏参道7F｜2002年創業、札幌市を中心に不動産の買取・売却・管理を行っています。

※税金に関する記載は執筆時点の一般的な制度の説明であり、適用の可否は個別の事情により異なります。最終的な判断は税理士または税務署にご確認ください。