札幌で離婚時に家を処分する方法｜売る・どちらかが住む・ローンと名義の整理

離婚に伴う家の処分は、「売って現金で分ける」か「どちらかが住み続ける」かの2択で、多くの場合は売却の方がトラブルが少なくなります。結論を先にまとめます。

・売却代金で住宅ローンを完済できる（アンダーローン）なら、売って残りを分けるのが最もシンプル

・完済できない（オーバーローン）なら、不足分の負担方法を決めた上で売るか、どちらかが住み続けてローンを払い続ける

・どちらかが住み続ける場合は、名義と連帯保証を放置すると数年後に問題になる

・早く・周囲に知られずに処分したいなら、不動産会社の買取が向いている

この記事では、札幌市で2002年から不動産の買取・売却に携わる株式会社レックが、離婚時の家の処分で実際に相談の多い「ローン」「名義」「税金」「進め方」を解説します。

最初に確認すること：名義・ローン残高・家の価値

離婚時の家の処分は、次の3点を確認することから始まります。

1. 家の名義は誰か（夫単独、妻単独、共有）。登記事項証明書で確認できる

2. 住宅ローンの残高と、誰が債務者・連帯保証人・連帯債務者になっているか。返済予定表や金融機関で確認できる

3. 家が今いくらで売れるか。不動産会社の査定で確認できる

この3つが揃うと、「売却代金でローンを完済できるか」が分かり、選べる方法が決まります。査定は無料で、離婚の話し合いの前に受けておくと、財産分与の話が具体的に進みます。

売却代金でローンを完済できる場合（アンダーローン）

家を売り、代金でローンを完済し、残った金額を財産分与で分けるのが基本です。婚姻中に購入した家は、名義がどちらであっても原則として共有財産とされ、2分の1ずつ分けるのが一般的です。

売却の方法は、時間をかけて相場価格を狙う仲介と、2週間〜1ヶ月で確実に手放せる買取の2つです。離婚の場合、「早く関係を清算したい」「売却活動中に元配偶者と連絡を取り続けたくない」「近所に知られたくない」という事情から、買取を選ばれる方が多くいらっしゃいます。

売却代金でローンを完済できない場合（オーバーローン）

売却代金だけではローンが残る場合、不足分を自己資金で補って完済しないと、金融機関は抵当権を外してくれず、売却できません。対処法は次の3つです。

1. 不足分を預貯金などで補って売却する

2. どちらかが住み続け、ローンを払い続ける（後述の名義・保証の問題に注意）

3. 金融機関の同意を得て、ローンが残る状態で売却する「任意売却」を行う

任意売却は、返済が困難な場合の方法で、信用情報に影響が出ることがあります。まず不足額がいくらかを把握し、金融機関に相談することが先決です。いう不確実さがなく、引き渡し日を先に決められるため、資金が必要な期日が決まっている方には最も確実な方法です。

どちらかが住み続ける場合の注意点

子どもの学校の都合などで、片方（多くは妻）が住み続け、もう片方（多くは夫）がローンを払い続けるケースはよくあります。ただし、次のリスクがあります。

・ローンの名義人が返済を止めると、住んでいる側が家を失う

・家の名義とローンの名義を変えるには金融機関の承諾が必要で、住み続ける側に返済能力がないと認められない

・連帯保証人や連帯債務者を外すのも金融機関の承諾が必要で、離婚しただけでは自動的に外れない

これらを避けるためには、離婚協議書を公正証書にして支払い条件を明確にしておくことと、可能であればローンの借り換えで名義と債務を住み続ける側に一本化することが必要です。これが難しい場合、将来のトラブルを避けるために売却を選ぶ方が多いのが実情です。

離婚に伴う家の売却と税金

家を売って売却益が出た場合、譲渡所得税がかかりますが、自宅であれば3,000万円特別控除で非課税になることが多いです。ただし注意点があります。

・3,000万円特別控除は、配偶者など特別な関係の人への売却には使えない。財産分与として家そのものを相手に渡す場合、離婚成立後の分与であれば「配偶者ではない」ため控除が使える可能性がある

・財産分与で家を渡す側には、時価で譲渡したものとして譲渡所得税がかかることがある。受け取る側には原則として贈与税はかからない

離婚届の前か後かで税金が変わる場合があるため、家をどちらかに渡す形にする場合は、事前に税理士に確認してください。売却して現金で分ける場合は、この問題は起きにくくなります。

離婚で家を処分する流れ（売却の場合）

1. 名義・ローン残高・査定額を確認する

2. 売却してローンを完済できるか、不足分をどう負担するか夫婦で合意する

3. 仲介か買取かを決める。共有名義の場合は両方の同意と署名が必要

4. 売買契約・残金決済。ローン完済、抵当権抹消、代金の受領

5. 残った金額を財産分与の割合で分ける

共有名義の場合、契約や決済に夫婦双方が関わる必要があります。顔を合わせたくない場合は、別々の日程で手続きをしたり、司法書士が個別に本人確認をしたりする方法があります。株式会社レックでは、こうした事情を踏まえた進め方のご相談も受けています。

よくある質問

Q. 離婚が成立する前に家を売ってもいいですか？

売れます。ただし、売却代金の分け方を先に合意しておかないと、後でもめる原因になります。離婚協議と並行して査定を受け、金額を確認した上で話し合うのが現実的です。

Q. 夫名義の家に妻が住み続けることはできますか？

A. できますが、ローンを払う夫が返済を止めた場合に妻が家を失うリスクがあります。公正証書で支払い条件を定めるか、名義とローンを妻に移す（借り換え）ことを検討してください。

Q. 離婚で家を売ることを近所に知られずに進められますか？

A. 買取であれば、広告や内覧がなく、周囲に知られずに進められます。株式会社レックの買取は、お問い合わせから引き渡しまで2週間〜1ヶ月程度が目安です。

Q. ローンが残っている家を売るとき、連帯保証人はどうなりますか？

A. 売却代金でローンを完済すれば、連帯保証も終了します。完済できない場合は、金融機関の承諾なしに保証人を外すことはできません。

まとめ

離婚時の家の処分は、名義・ローン残高・査定額の3つを確認することから始まります。売却代金でローンを完済できるなら売って分けるのが最もシンプルで、どちらかが住み続ける場合は名義と保証の整理が必須です。早く、周囲に知られずに手放したい場合は買取が向いています。

株式会社レックでは、離婚に伴う家の売却について、名義やローンの状況を踏まえたご相談から直接買取まで対応しています。話し合いを進めるために「今いくらで売れるか」を知りたいという段階からで構いませんので、お気軽にお問い合わせください。ご相談内容は外部に漏れることはありません。

監修：大友 涼（宅地建物取引士 第023280号）／株式会社レック（北海道知事免許 石狩（5）第6789号）

札幌市中央区南一条西24丁目1-6 レクシブ裏参道7F｜2002年創業、札幌市を中心に不動産の買取・売却・管理を行っています。

※税金に関する記載は執筆時点の一般的な制度の説明であり、適用の可否は個別の事情により異なります。最終的な判断は税理士または税務署にご確認ください。