札幌で親の家を売る手続き｜親が存命の場合と相続後の場合で違う進め方

親の家を売る手続きは、「親が存命かどうか」で入口がまったく違います。結論を先にまとめます。

・親が存命で判断能力がある → 売主は親本人。子は手伝いはできるが、勝手に売ることはできない

・親が存命で認知症などで判断能力がない → 成年後見制度を使わないと原則売れない

・親が亡くなっている → 相続登記で名義を相続人に変えてから、相続人が売主として売る

この記事では、札幌市で2002年から不動産の買取・売却に携わる株式会社レックが、それぞれのケースの手続きと必要書類、札幌で特に多い「親が施設に入り家が空き家になった」場合の進め方を解説します。

【親が存命の場合】親の家は親本人しか売れません

親の家は親の財産なので、売主になれるのは親本人だけです。子が「親に頼まれたから」と代わりに売ることはできません。ただし、次の方法で子が手続きを手伝うことはできます。

親が元気で判断できる場合

親本人が売主として契約します。高齢で外出が難しい場合は、不動産会社や司法書士が自宅や施設へ出向いて本人確認と意思確認を行うのが一般的です。契約書への署名は本人が行い、子が「委任状」で代理人として手続きを進めることも可能です。委任状には親の実印を押し、印鑑証明書を添付します。

親が施設に入所していて家が空き家になっているケースは札幌でも非常に多く、この形で売却されています。親本人が「売る」と理解して意思表示できることが条件です。

親が認知症などで判断できない場合

判断能力がない状態で結んだ契約は無効になる可能性があるため、不動産会社も司法書士も手続きを進められません。この場合は、家庭裁判所に「成年後見人」を選んでもらい、後見人が親に代わって売却します。自宅（居住用不動産）の売却には家庭裁判所の許可も必要で、申立てから売却まで半年以上かかることが一般的です。

認知症になる前であれば、「家族信託」や「任意後見契約」で、あらかじめ子が売却できる仕組みを作っておく方法もあります。親の判断能力に不安が出てきた段階で、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

【親が亡くなった場合】相続登記をしてから売る

親が亡くなっている場合、親名義のままでは売却できません。次の順番で進めます。

1. 遺言書の有無を確認する（自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要）

2. 相続人を確定する（亡くなった親の出生から死亡までの戸籍を集める）

3. 遺産分割協議で誰が家を相続するか決め、遺産分割協議書を作る

4. 法務局で相続登記をして、相続人の名義に変える

5. 名義人が売主となって、査定・売却を進める

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知ってから3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。司法書士に依頼する場合の費用は、戸籍の収集を含めて10万円前後が目安です。

相続人が複数いて代金を分けたい場合は、代表者一人の名義にして売却し、代金を分ける「換価分割」という方法が一般的です。この場合、遺産分割協議書にその旨を明記しておくことで、代表者に贈与税がかかることを避けられます。

親の家を売るときに必要な書類

親の家の売却で使える税金の特例

売却益が出た場合、次の特例で税金が減る可能性があります。

・親が存命で親自身が住んでいた家を売る場合：居住用財産の3,000万円特別控除。施設に入って住まなくなってから3年目の12月31日までの売却が条件

・親が亡くなり、一人暮らしだった家を相続して売る場合：相続空き家の3,000万円特別控除。昭和56年5月31日以前の建物、相続から3年目の12月31日まで、売却価格1億円以下などが条件（適用期限は2027年12月31日までの売却）

どちらも期限があるため、「しばらく置いておく」という判断は税金面で不利になることがあります。適用の可否は個別事情で変わりますので、税理士または税務署にご確認ください。

親の家が古い・遠方に住んでいる場合の進め方

親の家は築40年以上の木造が多く、仲介では買い手がつくまで時間がかかることがあります。また、子が道外に住んでいて、片付けや内覧対応のために何度も札幌に来られないという事情もよくあります。

この場合は、不動産会社が直接買い取る方法が現実的です。株式会社レックの買取では、お問い合わせから引き渡しまで2週間〜1ヶ月程度が目安で、家財が残ったままの状態や、建物が古く現状のままでの引き渡しも相談できます。仲介手数料はかからず、内覧対応も不要です。価格は仲介で売れた場合の相場より低くなることが一般的ですので、時間をかけて価格を優先するか、手間と管理負担を減らして確実に手放すかで選んでいただければと思います。

よくある質問

Q. 親が施設に入っています。子の私が代わりに家を売れますか？

A. 親本人に判断能力があれば、親からの委任状で子が手続きを代理できます。判断能力がない場合は、成年後見制度を使う必要があります。

Q. 親が認知症です。家を売るにはどうすればいいですか？

A. 家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立て、後見人が売却します。自宅の売却には裁判所の許可も必要で、半年以上かかることが一般的です。司法書士にご相談ください。

Q. 親名義のまま売却できますか？

A. 親が存命なら親名義のまま親が売主になります。亡くなっている場合は、相続登記で名義を変えないと売却できません。

Q. 相続登記にかかる費用と期間は？

A. 司法書士に依頼して10万円前後、期間は戸籍の収集を含めて1〜2ヶ月が目安です。相続人が多い、戸籍が各地に散らばっているといった場合はさらにかかります。

まとめ

札幌で親の家を売る手続きは、「親が存命で判断できる」「存命だが判断できない」「亡くなっている」の3つで入口が変わります。共通して言えるのは、時間が経つほど手続きが複雑になり、税金の特例の期限も迫るということです。

株式会社レックでは、親の家の売却について、名義の状況の確認から司法書士のご紹介、仲介・買取のご提案まで一括してご相談いただけます。「親が施設に入って家が空いたままになっている」という段階からで構いませんので、お気軽にお問い合わせください。ださい。の家がいくらで、いつまでに売れそうかを知りたいという段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。

監修：大友 涼（宅地建物取引士 第023280号）／株式会社レック（北海道知事免許 石狩（5）第6789号）

札幌市中央区南一条西24丁目1-6 レクシブ裏参道7F｜2002年創業、札幌市を中心に不動産の買取・売却・管理を行っています。

※税金に関する記載は執筆時点の一般的な制度の説明であり、適用の可否は個別の事情により異なります。最終的な判断は税理士または税務署にご確認ください。