札幌で古い家を手放したい人へ｜築30年・40年超でも売れる理由と現状のまま売る方法

「築40年を超えていて、こんな古い家が売れるのか」というご相談は、札幌でも非常に多くいただきます。結論は次の通りです。

・古い家は「建物」ではなく「土地」として評価されるため、札幌市内の住宅地であれば築年数に関わらず売れる

・解体や修繕をせず、現状のまま手放す方法がある（買取・古家付き土地としての売却）

・売却後に欠陥の責任を問われたくない場合は、契約不適合責任を免責にできる買取が向いている

この記事では、札幌市で2002年から不動産の買取・売却に携わる株式会社レックが、古い家の価値の考え方と、手間と費用をかけずに手放す方法を解説します。

古い家が売れる理由：建物がゼロでも土地には価値がある

木造住宅は、税務上の耐用年数が22年とされており、築25年を超えると建物の評価額はほぼゼロになります。ただし、家は土地の上に建っています。買主は「土地を買って、建物は使うか壊すか」という見方をするため、土地に需要があれば古い家も売れます。

札幌市内の住宅地は、地下鉄沿線を中心に土地の需要が安定しており、近年は地価も上昇傾向にあります。「建物が古いから価値がない」ではなく、「土地の価値から解体費用などを引いた金額」が古い家の価格の考え方です。

古い家を手放す3つの方法

解体して更地にする方法は、解体費を先に払う必要があり、さらに更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるため、「売れる目処が立つ前に解体する」のはおすすめしません。

旧耐震（昭和56年5月以前）の家は売り方が変わります

昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震」と呼ばれ、現在の耐震基準を満たしていません。この場合、買主が住宅ローンを組みにくい、住宅ローン控除が使えないといった事情から、仲介では一般の買主がつきにくくなります。

一方で、旧耐震の家は「相続した空き家の3,000万円特別控除」の対象になりえます。亡くなった親が一人で住んでいた家を相続して、相続から3年目の12月31日までに売る場合、売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です（耐震改修するか、取り壊して売ることなどが条件。適用期限は2027年12月31日までの売却）。旧耐震の家を相続した方は、この制度の期限を意識して売却時期を決めることをおすすめします。

古い家を売るときに気をつけたい「契約不適合責任」

古い家を売った後、雨漏りやシロアリ、給排水管の不具合などが見つかった場合、売主が修理費や損害賠償を求められることがあります。これを契約不適合責任といいます。

仲介で個人の買主に売る場合、築古であっても一定期間はこの責任を負うことが一般的です。「古いので何かあっても責任は負えない」という不安がある方は、契約で免責にする交渉が必要になります。不動産会社の買取であれば、プロが状態を確認した上で買うため、契約不適合責任を免責にできることが多く、売った後に問題が蒸し返される心配がありません。

古い家を現状のまま買取で手放す流れ

株式会社レックの買取の場合、古い家は次の流れで手放せます。

1. お問い合わせ（電話・LINE・メールフォーム）で、所在地・築年数・現在の状況を伝える

2. 担当者が現地を確認する。片付けや掃除は不要

3. 買取価格の提示。解体費や残置物の処分費を考慮した価格になる

4. 価格と引き渡し日に合意すれば売買契約

5. 残金決済・引き渡し。お問い合わせから2週間〜1ヶ月程度が目安

家財が残ったまま、暖房や給湯器が壊れたまま、といった状態でも相談できます。仲介手数料はかからず、内覧対応も不要です。買取価格は仲介で売れた場合の相場より低くなることが一般的ですが、解体費・片付け費・修繕費・仲介手数料・売却後のリスクをすべて含めて比べていただくと、大きな差にならないケースも多いです。

冬の札幌で古い家を持ち続けるリスク

札幌の古い家は、空き家のまま冬を越すと傷みが一気に進みます。水道管の凍結破裂、屋根の雪の重みによる歪み、落雪による隣家への被害、雪解け時の雨漏りなどです。「来年の春になったら考えよう」と1シーズン先延ばしにするだけで、修繕費が増えたり売却価格が下がったりすることがあります。手放す方向で考えているなら、雪が積もる前に方針を決めることをおすすめします。

よくある質問

Q. 築50年の木造住宅でも売れますか？

A. 売れます。建物の価値はゼロに近くても、土地の価値で評価されます。札幌市内の住宅地であれば、古家付き土地としての仲介か、買取で手放せます。

Q. 古い家は解体してから売った方がいいですか？

A. 売れる目処が立つ前の解体はおすすめしません。解体費を先に払う必要があり、更地にすると固定資産税も上がります。買取なら解体せず現状のまま引き渡せます。

Q. 雨漏りやシロアリがある家でも買取できますか？

A. 相談できます。状態を確認した上で、修繕や解体の費用を見込んだ価格になります。買取なら契約不適合責任を免責にできることが多く、売却後に責任を問われる心配が少なくなります。

Q. 古い家の売却にかかる税金は？

A. 売却益が出た場合に譲渡所得税がかかりますが、古い家は取得費（購入時の価格）を証明できないと「売却価格の5％」とみなされ、税金が多くなることがあります。自宅なら3,000万円特別控除、相続した空き家なら相続空き家の特例が使える可能性があるため、税理士または税務署にご確認ください。

まとめ

札幌の古い家は、建物ではなく土地として評価されるため、築30年・40年を超えていても手放せます。解体や片付けをせず現状のまま手放す方法もあり、売却後の責任を免責にできる買取は、古い家に特に向いています。

株式会社レックでは、古い家・旧耐震の家・荷物が残ったままの家の買取に対応しています。「こんな状態でも大丈夫か」という確認からで構いませんので、お気軽にご相談ください。

監修：大友 涼（宅地建物取引士 第023280号）／株式会社レック（北海道知事免許 石狩（5）第6789号）

札幌市中央区南一条西24丁目1-6 レクシブ裏参道7F｜2002年創業、札幌市を中心に不動産の買取・売却・管理を行っています。

※税金に関する記載は執筆時点の一般的な制度の説明であり、適用の可否は個別の事情により異なります。最終的な判断は税理士または税務署にご確認ください。