札幌で転勤が決まったら家はどうする？売る・貸す・空けておくの比較と判断基準

札幌で転勤が決まったときの持ち家の扱いは、「売る」「貸す」「空けておく」の3つに整理できます。結論を先に言うと、判断の軸は次の2つです。

・3〜5年以内に札幌へ戻る予定が明確にある → 貸す、または空けておく

・戻る予定が不明、または戻らない可能性が高い → 売る

理由は、住宅ローン・税金の優遇・空き家の管理負担の3つが、いずれも「戻る予定があるかどうか」で有利不利が入れ替わるためです。この記事では、札幌市で不動産の買取・売却・管理を行う株式会社レックが、それぞれの選択肢の実際の負担と判断基準を解説します。

転勤で持ち家をどうするか、3つの選択肢の比較

転勤の期間が「未定」の場合は、一番多いパターンですが、後述する税金の期限があるため、3年を目安に売却の判断をする方が多いです。

転勤中に家を貸すときに必ず確認すべきこと

家を貸すこと自体は可能ですが、事前に確認しないと問題になる点が3つあります。

1. 住宅ローンの金融機関に相談が必要

住宅ローンは「本人が住むこと」を条件に低い金利で借りているものです。無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められる可能性があります。転勤によるやむを得ない事情であれば、多くの金融機関は事情を説明することで賃貸を認めてくれますので、必ず先に相談してください。

2. 住宅ローン控除は住んでいない年は使えない

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、その年の12月31日に自分が住んでいることが条件です。転勤で住まなくなった年以降は控除を受けられません。ただし、転勤前に税務署へ届出をしておくと、再び住み始めたときに残りの期間について控除を再開できます。

3. 定期借家契約にするかどうか

戻る時期が決まっているなら、期間満了で確実に契約が終わる「定期借家契約」が安心です。ただし、普通借家契約より家賃が安くなる傾向があります。戻る時期が未定なら普通借家契約で家賃を優先するという選択もありますが、その場合は戻ったときに入居者に退去してもらうことが原則できません。

貸す場合は、遠方から入居者対応をするのは現実的でないため、管理会社に委託することになります。管理料は家賃の5％前後が一般的です。

空けておく場合、札幌では冬の管理が最大の負担になります

転勤期間が短ければ空けておくのが最も簡単ですが、札幌の場合は他の地域にはない管理負担があります。

・水道管の凍結防止のための水抜き、または最低限の暖房の維持

・屋根や敷地の除雪（隣家への落雪は損害賠償の対象になります）

・郵便物の処理、換気、火災保険の「空き家」への切り替え確認

・ローン返済、固定資産税、光熱費の基本料金

これらを親族や管理会社に頼む場合、費用は月1〜2万円程度が目安です。1年なら許容できても、転勤が延びて3年、5年と続くと、その間の費用は家賃収入ゼロのまま積み上がります。

転勤で家を売るなら知っておきたい税金の期限

自分が住んでいた家を売るときは、売却益から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。転勤で住まなくなった後でも、「住まなくなった日から3年目の12月31日まで」に売却すれば対象になります。

つまり、「とりあえず空けておいて、戻れなければ売る」という判断を先延ばしにしていると、この期限を過ぎて控除が使えなくなる可能性があります。転勤が3年を超えそうな見通しになった時点で、一度売却を検討することをおすすめします。

また、貸した後に売る場合も、住まなくなってから3年目の年末までであれば控除の対象になりえますが、要件の確認が必要です。税金の適用可否は個別の事情で変わりますので、最終的には税理士または税務署にご確認ください。

転勤の辞令から出発までが短いときの売り方

転勤の内示から赴任までは1〜2ヶ月しかないことも多く、仲介で買主を探す時間が足りないケースがよくあります。この場合の進め方は2つです。

1. 赴任後も仲介で売り出しを続け、内覧や契約は不動産会社に任せる（空き家管理が並行して必要）

2. 不動産会社の買取で、赴任前に引き渡しまで終わらせる

株式会社レックの買取は、お問い合わせから引き渡しまで2週間〜1ヶ月程度が目安で、内覧対応や仲介手数料は不要です。赴任後に遠方から売却を進める手間と、空き家の管理費用を避けたい方には現実的な選択肢です。価格は仲介で売れた場合の相場より低くなることが一般的ですので、時間に余裕があれば仲介と並行して検討していただくのが良いと思います。

よくある質問

Q. 転勤の期間が未定です。売るか貸すか、どう決めればいいですか？

A. 「3年以内に戻る確率」で考えるのが現実的です。戻る見込みが高いなら定期借家で貸す、低いなら売る。判断がつかない場合は、3,000万円控除の期限（住まなくなって3年目の年末）を締め切りにして、それまでに決めることをおすすめします。

Q. 住宅ローンが残ったまま貸してもいいですか？

A. 金融機関の承諾が必要です。転勤という事情であれば認められることが多いですが、無断で貸すと契約違反になります。まず金融機関に連絡してください。

Q. 転勤中に空き家にしておくと固定資産税は上がりますか？

A. 通常の管理をしていれば上がりません。ただし、放置して「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定され勧告を受けると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が大幅に上がることがあります。

Q. 貸している家を転勤先から売ることはできますか？

A. できます。入居者がいる状態で売る「オーナーチェンジ」という形になり、投資用として買う人や買取会社が対象になります。空き家の状態より価格は下がる傾向がありますが、退去を待たずに売却できます。

まとめ

札幌で転勤が決まった持ち家は、「戻る予定が明確なら貸す・空けておく、不明なら売る」が基本の判断です。貸すなら金融機関への相談と契約形態の選択、空けておくなら冬の管理費用、売るなら3年目の年末という税金の期限を、それぞれ押さえておいてください。

株式会社レックでは、売却・買取に加えて賃貸管理も行っていますので、「売るべきか貸すべきか」の段階からご相談いただけます。転勤の辞令が出たばかりで方針が決まっていない方も、お気軽にお問い合わせください。ず今の家がいくらで、いつまでに売れそうかを知りたいという段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。

監修：大友 涼（宅地建物取引士 第023280号）／株式会社レック（北海道知事免許 石狩（5）第6789号）

札幌市中央区南一条西24丁目1-6 レクシブ裏参道7F｜2002年創業、札幌市を中心に不動産の買取・売却・管理を行っています。

※税金に関する記載は執筆時点の一般的な制度の説明であり、適用の可否は個別の事情により異なります。最終的な判断は税理士または税務署にご確認ください。