札幌で引っ越しが決まったら家はどう売る？売却の流れと期限の考え方

札幌で引っ越しが決まり、今の家を売る必要が出てきたときに、まず押さえていただきたい結論は次の3点です。

1. 家の売却には、仲介で3〜6ヶ月、買取なら2週間〜1ヶ月程度かかる

2. 引っ越し日から逆算して「いつまでに売り切るか」を先に決めると、方法が自然に決まる

3. 引っ越してから売る場合でも、住まなくなった日から3年目の12月31日までは税金の優遇（3,000万円特別控除）を使える可能性がある

この記事では、札幌市で2002年から不動産の買取・売却に携わってきた株式会社レックが、引っ越しに伴う家の売却で実際によく相談を受ける内容をもとに、流れと注意点を整理します。

引っ越しが決まった家の売却は「期限」から考えるのが正解です

家を売る方法は大きく分けて、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つです。どちらが良いかは、引っ越しまでに残された期間でほぼ決まります。

仲介の場合、札幌では売り出しから買主が決まるまでに平均で2〜3ヶ月、そこから住宅ローン審査と引き渡しでさらに1〜2ヶ月かかるのが一般的です。引っ越しまで半年を切っている場合は、仲介だけに頼ると「売れないまま引っ越し、空き家の管理が始まる」というケースが札幌では珍しくありません。

「売ってから引っ越す」と「引っ越してから売る」はどちらが良い？

結論から言うと、資金に余裕があれば「引っ越してから売る」、余裕がなければ「売ってから引っ越す」が基本です。それぞれの違いは次の通りです。

売ってから引っ越す（売り先行）

・売却代金が確定してから次の住まいを決められるので、資金計画が立てやすい

・引き渡し日までに退去する必要があり、次の家が決まっていないと仮住まいが必要になる

・住みながら内覧対応をすることになる

引っ越してから売る（買い先行・転居先行）

・空き家の状態で内覧できるので、買主に見てもらいやすい

・新居の費用と今の家のローンが一時的に二重になる

・冬に空き家を持つ場合、水抜き・除雪・暖房の維持費といった札幌特有の管理負担が発生する

札幌の場合、転勤や進学に伴う引っ越しは3〜4月に集中します。この時期は買主側の動きも活発になるため、1〜2月から売り出しを始めておくと、仲介でも引っ越しに間に合いやすくなります。

引っ越しまでに家を売る流れ（札幌の一般的なスケジュール）

引っ越し日を「ゴール」として、そこから逆算した流れを示します。

1. 引っ越しの3〜6ヶ月前：住宅ローンの残高を確認し、不動産会社に査定を依頼する

2. 2〜5ヶ月前：仲介か買取かを決める。仲介なら媒介契約を結んで売り出し開始

3. 1〜3ヶ月前：買主が決まったら売買契約。買取なら価格と引き渡し日を決めて契約

4. 引っ越し前後：残金決済と引き渡し（鍵と書類の受け渡し）。住宅ローンは代金で完済し、抵当権を抹消する

査定の時点で用意しておくと話が早い書類は、権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、住宅ローンの返済予定表、建物の図面や検査済証です。すべて揃っていなくても査定はできますので、まずはあるものだけで構いません。

住宅ローンが残っていても家は売れる？

売れます。ただし、売却代金と手持ち資金でローンを完済できることが条件です。

売却代金でローンを完済できる状態を「アンダーローン」、代金だけでは足りない状態を「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談して住み替えローンなどを検討することになります。まず金融機関のマイページや返済予定表で残高を確認し、査定価格と比べてみてください。

引っ越しで家を売るときにかかる費用と税金

売却にかかる主な費用は次の通りです。

・仲介手数料（仲介の場合）：売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限。買取の場合は不要

・抵当権抹消の登記費用：司法書士報酬を含めて1〜2万円程度

・印紙税：売買契約書に貼付。1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置適用時）

・譲渡所得税：売却益が出た場合のみ課税

税金については、自分が住んでいた家を売る場合、売却益から最大3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えるケースが多く、この控除を使えば多くの方は税金がかかりません。引っ越してから売る場合も、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば対象になります。逆に言えば、この期限を過ぎると控除が使えなくなりますので、「とりあえず空き家にしておく」は税金面でも不利になりえます。適用の可否は個別の事情で変わるため、最終的には税理士または税務署にご確認ください。

引っ越しまで時間がないときは買取が現実的な選択肢です

引っ越しまで3ヶ月を切っている、あるいは「売れ残って空き家を持ち続けるリスク」を避けたい場合は、不動産会社による買取が現実的です。株式会社レックの買取では、お問い合わせから引き渡しまで2週間〜1ヶ月程度が目安です。

買取のメリットは、引っ越し日に合わせて引き渡し日を決められること、内覧対応が不要なこと、仲介手数料がかからないこと、周囲に知られずに進められることです。一方で、買取価格は仲介で売れた場合の相場より低くなるのが一般的です。「価格」と「確実さ・早さ」のどちらを優先するかで判断していただくのが良いと思います。

なお、仲介で一定期間売り出し、期限までに売れなければ買取に切り替えるという進め方も可能です。引っ越し日が決まっている方には、この二段構えをおすすめすることが多いです。

よくある質問

Q. 引っ越しの何ヶ月前から売却の準備を始めるべきですか？

A. 仲介で売る場合は6ヶ月前、買取なら1〜2ヶ月前が目安です。査定自体は無料で数日あればできますので、引っ越しが決まった時点で一度査定を受けておくと、方法の選択がしやすくなります。

Q. 引っ越した後、家を空き家のまま売り出しても大丈夫ですか？

A. 可能です。ただし札幌では冬季に水道管の凍結や落雪の問題が起きやすいため、水抜きや除雪の手配が必要になります。住まなくなってから3年目の12月31日までに売却しないと3,000万円特別控除が使えなくなる点にも注意してください。

Q. 家が古くても引っ越しに合わせて売れますか？

A. 売れます。築年数が古い家は、仲介では買主が見つかるまで時間がかかることがありますが、買取であれば築古や現状のままでも対応できるケースが多いです。

Q. 住宅ローンの残債が売却価格より多い場合はどうなりますか？

A. 不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談して住み替えローンを検討します。まず残高と査定価格を比べることが出発点です。

まとめ

札幌で引っ越しに伴って家を売るときは、引っ越し日から逆算して「いつまでに売り切るか」を決めることが最初の一歩です。半年以上あれば仲介で相場に近い価格を狙う、3ヶ月以内なら買取で確実に売り切る、あるいは仲介から買取へ切り替える二段構えにする、という整理で多くの方は迷いが減ります。

株式会社レックでは、引っ越しの時期に合わせた売却方法のご提案と、直接買取の両方に対応しています。まず今の家がいくらで、いつまでに売れそうかを知りたいという段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。

監修：大友 涼（宅地建物取引士 第023280号）／株式会社レック（北海道知事免許 石狩（5）第6789号）

札幌市中央区南一条西24丁目1-6 レクシブ裏参道7F｜2002年創業、札幌市を中心に不動産の買取・売却・管理を行っています。

※税金に関する記載は執筆時点の一般的な制度の説明であり、適用の可否は個別の事情により異なります。最終的な判断は税理士または税務署にご確認ください。